État des risques : de l’obligation de déclarer tout sinistre indemnisé dans ce document - 28/11/2023

Tout comme de nombreuses communes françaises, plusieurs communes situées dans le département de la Haute-Savoie et plus globalement dans la région Auvergne-Rhône-Alpes sont exposées au risque inondation ainsi qu’à d’autres risques qu’il est obligatoire de mentionner sur l’état des risques lors de la vente ou de la location d’un bien. Concernant ce formulaire lié aux transactions immobilières, la réglementation relative à l’information des acquéreurs et des locataires n’exige pas seulement d’indiquer les risques encourus. Il faut aussi mentionner tout sinistre que le bien a pu subir et pour lequel le propriétaire a été indemnisé au titre du régime des catastrophes naturelles, minières ou technologiques. À défaut, dans le cadre d’une vente, la transaction peut être annulée, comme cela s’est produit lors d’une audience devant la cour d’appel le 28 septembre 2023.

Un état des risques incomplet : rien sur l’inondation qui avait donné lieu à une indemnisation

Transmettre un état des risques lors de la vente d’un bien situé dans une commune déclarée comme exposée à des risques environnementaux, qu’ils soient naturels, miniers, technologiques, sismiques, liés à une présence élevée de gaz radon, à une pollution des sols et depuis peu, au phénomène de recul du trait de côte, demeure une obligation. Ce formulaire qu’il est fortement recommandé de confier au professionnel qui réalise l’ensemble de vos diagnostics immobiliers, puisqu’il connait parfaitement les risques présents dans le département où se situe votre bien, doit aussi comporter la déclaration de tout sinistre survenu dans le bien, ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance.

Dans l’affaire qui a été portée devant la cour d’appel à la fin du mois de septembre 2023, les propriétaires d’une maison vendue en 2010 n’ont délibérément pas mentionné dans l’état des risques les inondations que leur bien avait subies par le passé, dont une très importante survenue en 2002, pour laquelle ils avaient perçu une indemnisation. En 2014, victime à son tour de deux inondations successives, l’acquéreur a rapidement découvert la dissimulation fautive des vendeurs, en découvrant leur nom parmi les victimes d’une inondation antérieure. En effet, douze arrêtés portant reconnaissance de l’Etat de catastrophe naturelle avaient été pris depuis 1982 dans la commune du bien, parmi lesquels six pour des inondations et des coulées de boue.

Un état des risques erroné peut conduire à l’annulation d’une vente même treize ans après

Malgré un jugement en première instance en faveur des vendeurs, compte tenu de la présence dans l’acte authentique de la vente d’une clause de renonciation par l’acquéreur à toute poursuite de résolution du contrat ou à toute demande de diminution du prix auprès d’un juge, la cour d’appel a condamné lourdement les vendeurs le 28 septembre 2023. En effet, elle a prononcé la nullité de la vente, estimant que cette clause ne s’appliquait qu’à la mention des risques présents, mais pas à la partie du formulaire relative à l’obligation de déclaration des sinistres indemnisés. La cour d’appel a aussi exonéré le notaire de toute responsabilité. En effet, même s’il est tenu de vérifier les diagnostics immobiliers lors d’une vente, son obligation s’arrête au contenu technique de ces documents. Résultat, les vendeurs ont été condamnés à verser près de 460 000 euros à l’acquéreur, une somme qui couvre le prix de vente du bien, les frais de vente de l’acquéreur ainsi que les frais de notaire.