Audit énergétique : et si le bien a fait l’objet d’une promesse de vente avant le 1er avril 2023 ? - 24/02/2023

Dans son communiqué de presse publié en août 2022 relatif à l’audit énergétique réglementaire, le ministère de la Transition écologique avait précisé qu’il n’y aurait pas d’obligation « d’audit énergétique pour les promesses de vente ou, à défaut de promesse de vente, les actes de vente, signés avant cette date », à savoir le 1er avril 2023. Toutefois, rien n’était dit concernant l’acte de vente signé après l’entrée en vigueur de ce bilan énergétique exigé pour toute vente de bien en monopropriété classé F ou G au DPE. Revenons donc sur cette dernière étape d’une transaction de vente. Exigera-t-elle la transmission de l’audit énergétique réglementaire ? Selon l’avis des notaires, tout dépend de la nature de la promesse de vente qui précède l’acte définitif.

Promesse de vente synallagmatique et non synallagmatique : audit énergétique ou pas ?

Selon l’avis du CRIDON Nord-Est (Centre de recherches, d’information et de documentation notariales) lors d’un article paru en juillet 2022, tout dépend de la nature synallagmatique ou non de la promesse de vente réalisée préalablement à l’entrée en vigueur de l’obligation d’audit. Synallagmatique est un terme utilisé pour qualifier tout contrat ou avant-contrat qui implique un engagement réciproque des deux parties dans un but commun.

Dans le cas d’une promesse synallagmatique, appelée aussi compromis de vente, le vendeur et l’acquéreur s’engagent tous les deux dans le projet en s’accordant sur le bien en vente, son prix et les modalités de la transaction. On peut donc dire qu’il s’agit d’une promesse de vente valant vente, soit confirmant déjà la décision d’achat. L’acte de vente pourra donc être signé sans produire un audit énergétique au préalable.

Dans le cas d’une promesse de vente non synallagmatique, telle une promesse unilatérale de vente, seul le promettant, soit le vendeur, s’engage dans le projet. L’acquéreur, quant à lui, bénéficie, d’où sa désignation de bénéficiaire, d’un délai d’option durant lequel il peut agir comme il le souhaite, soit acheter le bien ou y renoncer. De ce fait, cette promesse de vente exigera à compter du 1er avril 2023, si le bénéficiaire n’a pas levé son option et n’a donc pas confirmé sa volonté d’acheter le bien, la production d’un audit énergétique pour vendre, si le bien le requiert. Le vendeur est en effet tenu d’informer l’acheteur potentiel de tout ce qui peut influer sur sa décision d’achat, en l’occurrence ici, la nature et le chiffrage des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour sortir le bien de son statut excessivement énergivore.

Compromis de vente : pas d’audit énergétique sauf en présence d’une clause particulière

Comme vu précédemment, un compromis de vente signé avant le 1er avril 2023, en tant que promesse de vente synallagmatique, ne nécessite pas de produire un audit énergétique en cas de vente définitive après cette date. Toutefois, il existe un cas particulier qui change la donne : la présence dans le compromis de vente d’une clause spécifique qui exige la transmission de tout diagnostic, état ou constat protecteur de l’acquéreur, dont l’obligation de production serait entrée en vigueur avant la signature de l’acte authentique. Autant dire qu’une telle clause est à bannir parce qu’elle risque de compromettre considérablement la réussite de la transaction.